Particularidades de la copropiedad

Definición y naturaleza 

Contrario a lo que se piensa, la copropiedad no es un contrato, es un derecho real que de acuerdo con el artículo 938 del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), se da cuando: “una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso1 a varias personas.”

Por su parte, la tesis de rubro: COPROPIEDAD. ES UN DERECHO REAL Y NO UN CONTRATO, con registro digital: 239486, establece lo siguiente:

Legal y doctrinalmente la copropiedad es un derecho real que se presenta, en esencia, cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso a dos o más personas. Por consiguiente no es posible, jurídicamente, hablar de un contrato de copropiedad pues la copropiedad como derecho real puede originarse en un contrato, en un testamento o en la disposición de la ley y si se trata de la primera fuente deberá consistir en un contrato traslativo de dominio. De lo anterior se infiere que hablar de contrato de copropiedad es confundir el efecto, o sea el derecho real que se constituye, con la causa, o sea la forma específica que da lugar a la copropiedad.

Normas que rigen la copropiedad

La legislación prioriza la autonomía de la voluntad, por ello permite que los copartícipes establezcan sus propias reglas para llevar la copropiedad, pero ante la omisión de estas, la figura se regirá por las disposiciones previstas en los artículos 938 al 979 del CCDF.

Presunción de la copropiedad

La copropiedad se presume, salvo prueba en contrario, en los siguientes casos:

• en las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo

• en las ceras, vallados y arbustos que dividan los predios rústicos, y

• en las zanjas o acequias abiertas entre los inmuebles

Hay prueba en contrario a la copropiedad cuando:

• existan ventanas o huecos en la pared divisoria de los inmuebles

• toda la pared, cerca o arbusto están construidos o plantados sobre el terreno de un inmueble y no por mitad entre uno y otro de los contiguos

• la pared soporte las cargas de una de las posesiones y no de la contigua

• la pared divisoria entre patios, jardines y otros inmuebles esté constituida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades

• la pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen de la superficie solo por un lado de la pared, y no por el otro

• la pared fuere divisoria, entre un edificio del cual forma parte, y un jardín, campo, corral o sitio
  sin edificación

• un inmueble se halle cerrado o defendido por vallados, cercas o setos vivos y los contiguos no
  lo estén

• la cerca que encierra completamente un inmueble es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera, y

• la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla se halle solo de un lado

Propiedad

Los codueños tienen la plena propiedad de la parte alícuota que les corresponda y por tanto los frutos y utilidades.

Uso del bien

Todos los copropietarios pueden usar el bien común conforme a su destino, pero no deben perjudicar el interés de los demás, impedir que se sirvan de él y tienen que contribuir a los gastos de conservación del mismo.

De igual forma, ninguna de las partes puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien, incluso si de ellas resultan ventajas para todos.

Administración de la copropiedad

Los copropietarios deben nombrar a uno de ellos como representante común, para que se encargue de gestionar el mueble o inmueble común conforme a las resoluciones a que lleguen todos.

Los acuerdos a que lleguen la mayoría de los copropietarios son obligatorios para la administración del bien. Para que exista mayoría se toma en cuenta el número de copropietarios y de sus porciones.

Ahora bien, si no hay mayoría, el juez será quien resuelva tomando en cuenta lo propuesto por los interesados.

Beneficios y cargas

Todos los beneficios y las cargas inherentes a la copropiedad son proporcionales a las partes de cada copartícipe, las cuales en un principio se presumen iguales, excepto que exista un acuerdo en contrario.

Derecho a concluir la copropiedad

Los copropietarios de un bien no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, de tal manera que en cualquier tiempo pueden terminar la copropiedad, salvo en los casos en que la ley así lo determine.

Venta de un bien en copropiedad

Si por la naturaleza del bien, este no admite cómoda división, y se pretende enajenar, el precio de la venta tendrá que repartirse entre los copropietarios.

Cesión de los derechos de copropiedad

Al ser la copropiedad un derecho real, el codueño puede ceder los mismos; sin embargo, antes de enajenarlo a un tercero debe respetar el derecho del tanto de los copartícipes. Al efecto, el interesado deberá notificar a los demás por medio de notario o judicialmente la venta convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso de dicho derecho de tanto.

Si varios propietarios hacen uso de su derecho, es preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte.

Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no produce efecto legal alguno.

Terminación de la copropiedad

La copropiedad finaliza por:

• división del bien común

• destrucción o pérdida de este

• enajenación, y 

• consolidación o reunión de todas las partes en un solo copropietario

Sobre la división de los inmuebles, esta es nula si no se hace a través de escritura pública y se inscribe en el registro público de la propiedad para que se emita un folio real a cada bien resultante.

Conclusiones

De la regulación jurídica de la figura de copropiedad, se puede advertir que esta puede ser creada por el consentimiento de las partes, o porque la naturaleza de la cosa hace que no haya otra posibilidad. 

En la práctica, es común que se origine por causa de una herencia o un contrato; no obstante, el hecho de que su fuente nazca de dicho contrato no quiere decir que siga esa vertiente, pues como ya ha quedado claro, la copropiedad es un derecho real.

En cuanto a su reglamentación, dependerá de si se crean acuerdos entre los codueños, de lo contrario, se someterá a la legislación civil.

Finalmente, la permanencia de la institución dependerá de la voluntad de los coparticipes o si existe división o destrucción del bien común.